回顾2022年，在房地产行业的低谷期，多数房企的业绩明显下滑，与房企高度关联的物业企业（以下简称“物企”）也同样受到冲击。那么，2022年，物企的业绩表现如何？哪家物企规模最大？哪家物企是“营收大户”？哪家物企“最赚钱”？

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新京报房产新闻部与亿翰智库进行合作，推出《2022年上市物企在管面积TOP30》《2022年上市物企营业收入TOP50》及《2022年上市物企净利润TOP50》三大榜单，同时结合中指研究院统计的百强物企的表现，从在管面积、营收情况、盈利能力等三大角度来总结2022年上市物企的表现。

根据上述榜单数据显示，碧桂园服务在管面积、营收规模、净利润三大指标排名第一，处于行业“老大”的地位；华润万象生活是2022年的“并购之王”；建业新生活、合景悠活、华润万象生活的盈利能力较为突出。

谁是“规模之王”？

碧桂园服务在管面积排名第一，行业收并购同比下降八成

从行业整体趋势来看，中指研究院统计数据显示，2022年，百强物企管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增长12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出增速明显放缓的迹象。

具体来看，据亿翰智库发布的《2022年上市物企在管面积TOP30》榜单，2022年在管规模最大的上市物业公司仍是碧桂园服务，在管面积约8.7亿平方米；其次是保利物业，在管面积约5.8亿平方米。而万物云并未披露2022年的在管面积，其2022年年中显示的在管面积数据约为8.4亿平方米。

除了碧桂园服务和保利物业外，在管面积超过1亿平方米的物业公司达14家：雅生活服务、绿城服务、中海物业、招商积余、华润万象生活、世茂服务、金科服务、融创服务、合景悠活、新城悦服务、建业新生活、新大正、时代邻里、远洋服务。

在管面积同比增速方面，九成以上的物企呈现增长。其中，华润万象生活在管面积同比增速为87.5%，增长最快；增速超过30%的还有越秀服务、金茂服务、建发服务、滨江服务等。

华润万象生活在管面积的大幅增加得益于其大规模的收并购。2022年1月，华润万象生活连续收购禹洲物业、中南服务，4月又拿下了四川九州千城物业，成为2022年物企的“并购之王”。此外，越秀服务、建发服务、滨江服务的在管面积增加也与其母公司销售额的逆势增长相关。

除了华润万象生活逆势并购外，2022年全年，物管行业并购市场热度是明显下降。据中指研究院统计，2022年，已披露相关信息的典型并购交易超40宗，涉及交易金额约75亿元，相比2021年交易金额大幅下降约80%，且低于2020年并购市场的交易总金额。

中指研究院指出，2022年，并购市场风格突变并呈现出新的特征。首先，并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，并综合考虑战略协同和投后管理的难易程度。同时，受到房地产困局的影响，年内大型并购案例较为少见。此外，国企并购活跃度提升，华润万象生活、中海物业、金茂服务、远洋服务等国企赫然在列，扛起了并购大旗，并购类型也由“规模型”向“业务型”转变，且“规模型”的并购更集中于特色细分赛道。

谁是“营收大户”？

碧桂园服务营收排名第一 ，13家物企营收同比下滑

在盈利方面，中指研究院统计数据显示，2022年，百强物企营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%，较上年下降3.59个百分点，是近几年首次低于11%。

具体来看，2022年，碧桂园服务仍然是排名第一的“营收大户”，以413.7亿元的营收规模遥遥领先，位列《2022年上市物企营业收入TOP50》首位，且相较第二名万物云的301.1亿元高了百亿元，是第三名雅生活物业153.8亿元的营收规模2倍之多。

从头部的物企来看，第一梯队的前两位巨头物企为碧桂园服务、万物云，两家企业的营收规模均在300亿元以上；而此后排名第3-8位的雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业，营收规模均在100亿-200亿元区间内，第一梯队和第二梯队差距较为明显。

从同比趋势来看，营收排名靠前的TOP50家物企中营收呈现同比下降的有13家，包括融创服务、金科服务、建业新生活、时代邻里、荣万家、佳兆业美好、中奥到家、中骏商管、正荣服务等。而这些物企中，其关联的房地产公司融创中国、建业地产、佳兆业、正荣等都在近两年出现了经营层面的困难，因此其物业板块也不可避免地受到了影响。

亿翰物研总经理邬晔表示：“物企营收呈现同比下降的主要原因是因为受到疫情以及房地产行业下行影响，地产开发端竣工及交付面积减少，增量项目转化率下降，以及物企收并购从大规模发展到目前的持谨慎态度，多方因素造成管理规模增速放缓。”

哪些物企最会赚钱？

碧桂园服务、华润万象生活净利高，建业新生活毛利率超30%

从行业利润表现来看，中指研究院统计数据显示，2022年，百强企业盈利能力面临挑战，毛利润和净利润明显下降。2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%。在营业收入平均增速约10.62%的情况下，毛利润和净利润明显下降，出现“增收不增利”的现象。

具体企业来看，根据亿翰智库发布的《2022年上市物企净利润TOP50》榜单，2022年，碧桂园服务以22.61亿元的净利润排名第一位，但是其净利润较2021年的43.49亿元下滑48%；华润万象生活服务以22.13亿元的净利润水平排名第二，较2021年的17.26亿元上涨28%；其次是雅生活服务，净利润取得19.35亿元，较2021年的25.66亿元下滑24.6%。

同时，受到关联地产公司经营业务下滑影响，有6家物企净利润为负，包括烨星集团、时代邻里、正荣服务、融创服务、世茂服务、金科服务，分别录得净亏损0.52亿元、1.98亿元、2.81亿元、4.62亿元、8.77亿元、18.40亿元。

除了净利润，从毛利率和净利率统计来看，据中指研究院统计，百强物企2022年毛利率均值和净利率均值分别为21.62%、6.37%，较2021年分别下降3.49个百分点和2.71个百分点，成为近几年来利润率水平新低。

但是，根据中指研究院统计，通过港股各行业净利率情况得出，尽管上市物企的平均净利率显著下降，2022年净利率均值降至7.92%，仍在港交所行业分类中排名第五位，仍属于净利率水平较高的行业。

从2022年年报中已披露数据的上市物企中，亿翰智库选取毛利在10亿元以上的物企对其毛利率进行排序，建业新生活、合景悠活、华润万象生活位列前三，毛利率分别为33%、31%、30%，毛利率水平均在30%以上，盈利能力相对较强。

“建业新生活整体毛利率高达33%，业务结构主要分别是物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务，其中物业管理及增值服务毛利率和商业资产管理及咨询服务毛利率提升拉高整体毛利率。而华润万象生活基础服务毛利率保持稳定，商业运营及物业管理毛利率较2021年同比增长2.1个百分点达到50.7%，主要是由于有效的成本控制及经营效率的提升。”邬晔如是说。

亿翰物研对上述榜单做出说明：

1.时间：为2022年度，数据统计时间截至2023年4月23日。

2.企业：主营业务在中国大陆开展物业服务业务，且主要以住宅社区服务费及相关增值服务收入为主要收入来源的物业企业。

3.包含部分公用事业建筑、商用、办公及酒店物业服务。

4.数据范围：只考虑披露相关数据的上市物企，不考虑未披露相关数据的上市物企。

5.数据来源：纳入研究的上市公司的年报、公告。

6.榜单数据仅做参考，亿翰物研不对引用上述数据内容所产生的直接或间接损失承担责任，最终数据以企业公告为准。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 制图 寇德娜 校对 卢茜